METS: Raieõiguse müügi eripärad

Kui metsaomanik soovib oma metsa pealt tulu teenida, kuid ei soovi maad, millel mets kasvab, müüa, on lahenduseks raieõiguse müük.

Järgnevaga on selgitatud tähtsamaid küsimusi, mida raieõiguse müügil silmas pidada, alustades sellest, millist lepingut sõlmida ja lõpetades sellega, kuidas ebaõnnestunud ostu/müügi korral oma õigusi kaitsta.

Millises vormis raieõiguse müügilepingut sõlmida? Seadus ei näe raieõiguse müügilepingule ette kirjalikku vormi. Küll aga on metsaseaduses öeldud, et kui on sõlmitud suuline leping, siis tuleb koostada akt, milles on toodud välja põhilised andmed ostja ja müüja, raieliigi ja raieala (kvartali ja eraldise numbrid) kohta. Aktiga tagatakse muuhulgas raieõiguse ja ka metsamaterjali seaduslikku omandit tõendava dokumendi olemasolu. Praktikas on tavapärane, et ostja ja müüja kasutavad lepingu sõlmimiseks näidisvormi, kus saab täita põhilised andmed (eritingimused) ja kirja on pandud ka üldisemad põhimõtted, millest pooled juhinduvad (üldtingimused). See ei pruugi aga iga tehingu puhul piisav olla, et omavahelisi kohustusi piisavalt põhjalikult reguleerida ja konfliktiolukordi vältida.

Lisaks raieõiguse müügile saab kasvava metsa ja sellest tulu saamise õiguse üle anda ka  kasutusvalduse lepingu sõlmimisega. Kasutusvalduse leping, erinevalt raieõiguse müügilepingust, peab olema notariaalselt tõestatud ja kasutusvaldus kinnistusraamatusse kantud. Kui võrrelda kasutusvaldust raieõiguse müügilepinguga, on kasutusvaldajal samamoodi õigus teostada raiet ja saada raiutud metsamaterjal endal. Samas on kasutusvaldaja  õigused märksa laiemad. Näiteks on kasutusvaldajal õigus esitada Keskkonnaametile metsateatis. Lisaks, kasutusvaldaja ei pruugi tegeleda ise metsa raiega, vaid võib omakorda selle õiguse edasi müüa. Kuivõrd kasutusvaldaja kantakse kinnistusraamatusse, on talle tagatud kaitse konkureeriva raieõiguse müügi eest - ehk välistatud on olukord, kus kinnistu omanik müüb samaaegselt raieõiguse mitmele ostjale. Oluline on siiski ka kasutusvalduse puhul kasutusvalduse ulatuse ja sisu määratlemine kasutusvalduse lepingus.

Mida raieõiguse müümisel tegelikult müüakse? Selleks, et lepingu sõlmimisel oma huve kaitsta, on vajalik esmalt mõelda, mida müüakse. Nagu ütleb ka lepingu nimetus, müüakse õigust metsas raiet teha. Ostja huvi ei ole aga vaid raie tegemine, vaid metsamaterjali omandamine ja edasimüümine. Seega, kui lähtuda müüja huvist metsa müügilt teenida ja ostja huvist mets maha raiuda ning metsamaterjal edasi müüja, on tegemist vallasasja müügiga. Kasvav mets on kuni maha raiumiseni aga kinnistu oluline osa. Erinevus tavapärasest ostutehingust, on see, et ostja peab ise ostetud metsamaterjali esmalt maha võtma ja seejärel metsast ära viima. Riigikohus on selgitanud, et raieõiguse müügilepingu näol on tegemist metsakinnisasja kasutusse andmisega koos õigusega raiuda sealt kinnisasjalt mets ja see omandada. Selline leping vastab Riigikohtu lahendi 3-2-1-51-11 kohaselt oma olemuselt rendilepingu mõistele. Seega õiguslikult on kõige õigem nimetada raieõiguse müüki rendilepinguks, sest müüja annab ostjale metsa kasutada ja sellega kaasneb ostja õigus metsast metsamaterjali ehk vilju omandada.

Kui pikaks ajaks lepingut sõlmida? Raieõiguse liik määratakse selle järgi, millises raievanuses ja seisukorras on mets. Müüdava raieõiguse liigist lähtuvalt tuleks omakorda arvestada raieõiguse lepingu kestvus. Kui raieõigus võimaldab teostada ennekõike uuendusraiet (lage- ja turberaiet), tuleks ostjal metsa kasvutsüklit silmas pidades välja arvutada kõige sobilikum periood raie tegemiseks ning arvestada sinna juurde aeg, mis kulub materjali väljaveoks ja langi puhastamiseks. Sealjuures tuleb arvesse võtta, et erandlike ilmastikuolude tõttu ei lõpeks raieõigus enne kui raiet on üldse võimalik teostada. Just lühiajaliste lepingute puhul võib liiga soe talv tuua kaasa selle, et ostjal ei ole võimalik kokku lepitud tähtaegu järgida ning on oht, et osa kasvava metsa raieõigusest jääb realiseerimata. Kuna raieõiguse müügil on objektiks raieõiguse läbi metsamaterjali omandamine, ei saa müüjal olla kohustust kasvava metsa omandit üle anda. See tähendab, et müüjal on vaid kohustus võimaldada ostjal raiet teha ja tekkinud metsamaterjal ära vedada. Kui ostja raiet ei tee ja seepärast ei ole ostjal ka metsamaterjali, mida omandada, ei ole müüja ühtegi oma kohustust rikkunud.

Sellises olukorras on kõige lihtsamaks lahenduseks lepingu perioodi poolte vahelise kokkuleppega pikendada. Kui aga müüja sellega ei nõustu, tuleks ostjal tõendada, et olukord on oluliselt muutunud ja et lepingu sõlmimisel ei olnud tal võimalik sellist olukorda ette näha (poolte õiguste ja kohustuste tasakaal on muutunud ostja jaoks ebamõistlikult kahjustavaks) või et lepingu täitmine on olnud takistatud vääramatu jõu tõttu. Seaduse tähenduses ei loeta liiga sooja talve vääramatuks loodusjõuks. Samas saavad pooled aga lepinguga kindlaks määrata, et loevad ebasoodsaid ilmastikuolusid ostjast sõltumatuks asjaoluks. Kirjeldatud olukorra tekkimist saab lepingu sõlmimisel vältida ka näiteks seeläbi, et seada lepingu tähtaeg sõltuvusse raie tegemisest.

Juhul, kui raie tegemine on muutunud aga tõesti võimatuks ja ostjal ei ole huvi lepingu täitmist edasi lükata, on ostjal sõltuvalt vastava tehingu asjaoludest ja poolte vahel kokkulepitust võimalik ka lepingust taganeda ja makstud tasu müüjalt tagasi nõuda. Viimane oleks siiski soovituslik lepinguga reguleerida.

Kas raietööde ulatust ja kvaliteeti on vaja lepingus kajastada? Kuna metsaraie reguleerimisel on seatud prioriteediks metsa kui ökosüsteemi kaitse ja säästev majandamine, on raie teostamisel järgitavad reeglid ja põhimõtted üksikasjalikult ära reguleeritud. Selleks, et müüja saaks nõuda ostjalt hooletu või ebaseadusliku raiega tekitatud kahju hüvitamist, peab olema võimalik tuvastada ka vastav ostja lepinguline kohustus müüja ees. Seega on otstarbekas määratleda lepingus, milliseid põhimõtteid on raieõiguse ostja raie teostamisel kohustatud järgima või teha viide õiguslikule regulatsioonile. Kui müüakse uuendusraiet, tuleks tähelepanu pöörata just kriteeriumitele, mis tagaksid metsa võime end pärast raiet taastada/uuendada. Kui leping on suunatud hooldusraiele, tuleb tähelepanu pöörata, et ostja piirduks ettenähtud raideliigile omaste tegevuste piires ja et hiljem ei oleks uuendusraiele omaseid tagajärgi. Arvestama peab ka ebaseadusliku raiega kaasnevate karistusõiguslike tagajärgede eest.

Müüja huvi peaks olema suunatud ka langi puhastamist puudutavate ostja kohustuste reguleerimisele. Kui lepinguga on piisavalt selgelt kindlaks määratud, kuidas ostja on kohustatud raidmetega toimima, on müüjal võimalik raielangi vastuvõtmisel esitada pretensioone, mis viitavad lepingus määratletud ostja kohustuste rikkumisele ning anda tähtaeg viidatud kohustuste kohase täitmise lõpule viimiseks. Ühtlasi viidata, et kui ostja jätab raielangi koristamata, tellib müüja vastavad tööd kolmandalt isikult ning sellega seonduvad kulud jäävad ostja kanda.

Kes vastutab, kui saadud metsamaterjal ei vasta ootustele? On iseenesest mõistetav, et müüja ei taha metsa liiga odavalt müüa ja ostja ei taha metsa eest liialt kõrget hinda maksta, seega on raieõiguse müügil mõlema poole huvi aru saada, milline on kasvava metsa väärtus. Metsa hindamine on aga tunduvalt keerulisem ja mitmetahulisem kui mõne muu vara hindamine. See on ka näiteks põhjuseks, miks krediidiasutused väldivad kasvava metsa väärtuse tagatisena arvesse võtmist. Samuti on seetõttu kasvavat metsa väga keeruline kindlustada.

Kui saadava metsamaterjali väärtuses ei jõuta kokkuleppele, on üks võimalus siduda raieõiguse eest makstav tasu saadud metsamaterjali väärtusega. Sealjuures, kui müüjal on kindel soov kasvav mets lepinguperioodi jooksul täies ulatuses realiseerida, tuleks kindlaks määrata mahud, mille ostja on kohustatud lepingu vältel ära täitma.

Olenevalt sellest, millistele andmetele pooled lepingu sõlmimisel toetuvad, on pooltel ka õigus hilisemaid nõudeid üksteise vastu esitada. Kui metsa lähteandmed on tulnud kõik müüjalt ja müüja kinnitab andmete õigsust, on nende andmete ebaõigeks osutumisel ostjal alust näiteks osa makstud tasust tagasi nõuda. Kui metsamaterjali kvaliteedi või mahu muutust ei olnud ostjal võimalik enne lepingu sõlmimist ette näha, on tõenäoliselt tegemist varjatud puudusega, mille eest kannab vastutust müüja. Mistahes juhul on ostjal otstarbekas enne lepingu sõlmimist ja ka pärast raietööde lõpetamist mets üle vaadata ja näiteks fotode ja kaardi abil olukord jäädvustada.

Juhul, kui lepingu sõlmimisel on üks pooltest tellinud kasvava metsa hindamiseks näiteks konsulendi hinnangu, ja see osutub ebaõigeks, saab valehinnangu korral kaaluda ka konsulendi vastu nõude esitamist. Kvalifitseeritud asjatundja vastutab antud hinnangu õigsuse eest nii lepingu alusel hinnangu tellinud poole ees kui ka lepinguväliselt teise lepingu poole ees. Teisisõnu tähendab see, et kui lepingu pool, kes on toetunud lepingu sõlmimisel konsulendi antud hinnangule, kannatab ebaõige hinnangu tõttu kahju, võib konsulent asjatundjana kvalifitseerumisel vastutada tekkinud kahju eest sõltumata sellest, kas kannatanud lepingu poole ja konsulendi vahel oli hinnangu andmiseks leping sõlmitud. Vastutuse realiseerumiseks tuleb aga kindlasti konkreetse olukorra asjaolusid hinnata ja muu hulgas ka tuvastada, et kahju kannatanud isikul oli alust konsulendi usaldusseisundile tugineda.

Mis juhtub raieõiguse müügilepinguga kui metsaomanik vahetub? Metsaseadusega on reguleeritud, et kui metsaomanik vahetub ehk toimub metsakinnistu ost-müük, siis kehtib raieõiguse müügileping edasi ja kõik endise raieõiguse müüja õigused ja kohustused lähevad uuele metsakinnistu omanikule üle. Samas peab arvestama, et raieõiguse ülemineku eelduseks kinnistu müügil on kinnistu müügilepingu sõlmimisele (või kasutusvalduse seadmisele) eelnenud raieala valduse üleandmine raieõiguse ostjale. Vältimaks olukorda, kus ostetud raieõigus lõpeb raieõigusega hõlmatud metsakinnistu müügi tõttu, on kriitilise tähtsusega, et raieõiguse ostja saaks metsakinnistu valduse enne selle müüki. Sisuliselt tähendab see, kas raieõiguse teostamise alustamist või siis metsa märgistamist viisil, mis võimaldaks kinnistu ostjal enne selle omandamist tuvastada, et raieõigus on kolmandale isikule üle antud. Juhul, kui raieõiguse ostja metsakinnistu valduse saamist ei suuda tõendada, võib ta kaotada raieõiguse omandamisest tulenevad õigused uue kinnistu omaniku  suhtes.

Juhul, kui raieõiguse müük on toimunud läbi kasutusvalduse seadmise (raieõiguse müügilepingu asemel on seatud omandaja kasuks piiratud asjaõigus kasutusvalduse näol), on kasutusvaldaja kantud kinnistusregistrisse ning siis ei ole vaja valduse üleminekut tõendada. Oluline on ainult see, et kasutusvaldus oleks seatud kinnistusregistrisse enne metsakinnistu omaniku vahetust.

Mis saab siis, kui tuleb välja, et metsakinnistul on rohkem kui üks omanik? Metsakinnistu ja selle oluliste osade (mets) võõrandamine ja koormamine saab toimuda vaid kaasomanike kokkuleppel. Ei ole aga välistatud, et alles pärast lepingu sõlmimist selgub, et metsakinnistul on rohkem kui üks omanik. Selline olukord saab tekkida näiteks siis kui metsakinnistu on kaasomandis. Riigikohus on oma praktikas analüüsinud metsakinnistu kaasomaniku õigusi raieõiguse müügilt saadud tulule. Asutud on seisukohale, et kuivõrd raieõiguse müük on oma olemuselt rendileping ja rendilepingu sõlmimiseks ei ole vaja kaasomanike kokkulepet, on raieõiguse müügileping kehtiv hoolimata teise kaasomaniku nõusolekust. Kuna raieõiguse müügi tulemusena toimub lisaks kasutusse andmisele aga ka metsamaterjali võõrandamine, siis selleks on tarvis kaasomanike nõusolekut. Juhul kui ostja osutub siiski heauskseks, on metsamaterjali üleandmine kehtiv ka juhul, kui üks kaasomanik müügiga ei nõustunud.

Eeltoodu ei välista aga kaasomanike vahel esitatavaid nõudeid. Kaasomanikul, kes ei ole saanud raieõiguse müügilt teenitud tulu, on õigus esitada teise kaasomaniku vastu nii kahju hüvitamise nõue, alusetu rikastumise nõue või ka talle kuuluvas proportsioonis metsakinnistult saadud tulu üleandmise nõue.

Pahatahtlik raieõiguse topeltmüük. Kui raieõiguse ostja ei ole avalikust registrist nähtav, on metsakinnistu omanikul teoreetiline võimalus oma staatust kuritarvitada ja müüa raieõigust samale metsale samal raieperioodil rohkem kui üks kord. Sellisel juhul on lepingu järgi mõlemal ostjal õigus teha raiet ja omandada metsamaterjal. Kahjuks ei saa praktikas aset leidnud olukordi arvesse võttes sellise riski realiseerumist ebatõenäoliseks pidada. Tsiviilõiguslikult võivad ostjad pettusele tuginedes  oma lepingud tühistada ja makstud tasu müüjalt tagasi nõuda. Juhul, kui müüja ei ole nõus vabatahtlikult saadud tasu tagastama, peab ostja oma raha kohtu kaudu tagasi nõudma. Lisaks võib ostja sõltuvalt asjaoludest kaaluda kuriteokaebuse esitamist kelmuse koosseisu alusel. Kui müüja suhtes algatatakse kriminaalmenetlus, on tsiviilnõude esitamine riigilõivuvaba ja sedavõrd lihtsam, et tsiviilnõuet menetletakse koos kriminaalmenetlusega. Samas ei pruugi ka müüja kelmuses süüdimõistmine ostjat aidata, sest raieõiguse eest alusetult makstud tasu tagasisaamine sõltub lõppastmes ainult sellest, kas müüjal on piisavalt vara.

Kirjeldatud negatiivset stsenaariumi ennetamist saab vältida ülaltoodu kohaselt raieõiguse võõrandamist puudutava nähtavaks tegemisega kinnistusregistris – nt kas kasutusvaldajana või rentnikuna. Registrikanne tagab kolmandate isikute teadlikkuse raieõiguse teostaja õigustest ning kolmandatel isikutel on kohustus/õigus sellest lähtuda. Raieõiguse ostja saab end kaitsta ka seeläbi, et müüja kinnitab lepingus, et kõnelaust metsa ei ole konkureeriva raieõigusega koormatud ja raieõiguse eest tasu maksmine seatakse sõltuvusse metsamaterjali väljavedamisest ostja poolt, mitte kasvava metsa olemasolust. Ostjat kaitseb ka ülal kirjeldatud valduse üleandmise fikseerimine.

Teatis Maksu- ja Tolliametile. Kui raieõigust müüakse rohkem kui 20 tihumeetrit metsamaterjali aastas, tuleb metsaseaduse järgi nii ostjal kui ka müüjal esitada lepingu alusel makstava/saadava tasu kohta Maksu-ja Tolliametile ettenähtud vormikohane teatis tehingu sooritamise kvartalile järgneva kuu 10ndaks kuupäevaks, kas väljastusteatega tähtkirjaga, digitaalallkirjaga varustatud e-kirjaga või e-maksuameti kaudu. 

Osale arutelus

  • Anet Kaasik, Randu Riiberg

Põllumajandus.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Pollumajandust sotsiaalmeedias

RSS

Põllumajandus.ee toetajad:

Valdkonna töökuulutused

Uudised