2. juuni 2014

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

1. Juriidilisele isikule kehtivad kinnisasja omandamise kitsendused

Eestis on piiratud juriidilise isiku õigust omandada põllumajanduslikku maad. Kinnisasja omandamise kitsenduste seadus lubab juriidilisel isikul omandada ilma kitsendusteta kinnisasja, mis sisaldab alla kümme hektarit põllumajandus- ja metsamaad. Sellest suurema maatüki ostuks on vajalik, et juriidiline isik oleks viimased kolm aastat tegelenud põllumajandustoodete tootmisega. Tõendi põllumajandustoodete tootmise kohta väljastab Maksu- ja Tolliamet. Erandina on suurema maatüki ostmine lubatud ka maavanema loal. Eraisikutele sellised piirangud ei laiene.2. Enne läbirääkimiste alustamist kontrolli kinnisasja andmeid

Et vältida ostutehingu vormistamisel ilmnevaid üllatusi, tasub juba läbirääkimiste alguses kontrollida kinnisasjaga seotud andmeid kinnistusraamatust. Eestis on see lihtne – aadressil kinnistusraamat.rik.ee on võimalik kontrollida nii kinnistu omanikke kui koormatisi. Väljavõte, mis sisaldab nii omanikke kui koormatisi, maksab kolm eurot. Kindlasti tasub tähelepanu pöörata, ega kinnistu ei ole kaasomandis või arestitud ning millised koormatised on kinnistul.3. Arvesta kinnistu kaasomanike ostueesõigusega

Kui müüdav kinnistu on mitme isiku kaasomandis, annab asjaõigusseadus kaasomanikele ostueesõiguse. Siiski ei saa ostueesõigust kasutada, kui kinnisasja müüakse müüja vanemale, lapsele või abikaasale. Müügitehing, mis piirab kaasomaniku ostueesõigust, on tühine. Et saada kinnistu mõttelise osa omanikuks, tuleb enne müügitehingut veenduda, et müügitehingutes on kinnistu kaasomanikke teavitatud, nad on müügilepingu kätte saanud ning neil on olnud võimalus kasutada oma seadusjärgset ostueesõigust. Võimalusel tasub kaaluda eelnevat kaasomandi jagamist reaalosadeks või isegi kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi reaalosadeks jagamiseks ja lõpetamiseks on vajalik kaasomanike kokkulepe või seda asendav kohtulahend.4. Koormatised jäävad kestma

Reegel on, et koormatud kinnisasja võõrandamisel jäävad kõik kinnistusraamatusse kantud koormatised (nt hüpoteek, servituut jms) kehtima. Seega, peab kinnisasja uus omanik olema valmis näiteks eelmise omaniku võlga tagava hüpoteegi realiseerimiseks või taluma eelmise omaniku kinnistusraamatusse kantud teeservituuti. Võõrandamistehingule eelnevate läbirääkimiste jooksul tasub koormatisi puudutavad küsimused kindlasti selgeks rääkida. Võimalik, et eelnev omanik on oma hüpoteegiga tagatavad kohustused juba täitnud ja siis saab hüpoteegi kustutada või taotleda hüpoteegi omaniku nimele kandmist. Hüpoteegipidaja nõusolekul on võimalik hüpoteek asendada ka teisel kinnistul lasuva hüpoteegiga. 5. Ostetud maa rendilepingute ülesütlemisel kehtivad ajalised piirangud

Põllumajanduslikule kinnisasjale on vägagi iseloomulik, et kinnisasja ostmise hetkel on kinnisasja suhtes sõlmitud kehtiv rendileping. Kui rendileping on sõlmitud ostjaga, on olukord lihtne – rendileping sisuliselt lõppeb ning ostja saab kinnistut edasi harida. Kui aga rendileping on sõlmitud kolmanda isikuga, ei lõpeta maa müük automaatselt rendilepingut ning rendileandja kohustused lähevad üle kinnistu omandajale. Siiski on uuel rendileandjal õigus kolme kuu jooksul kinnisasja võõrandamisest rendileping üles öelda. Ülesütlemisel tuleb aga arvestada põllumajandusliku rendilepingu regulatsiooniga, mille kohaselt on põllumajanduslikku rendilepingut võimalik üles öelda teatades sellest ette vähemalt üks aasta ning arvestades, et leping lõpeb kas 1. aprillil või 1. oktoobril. Näiteks kui rendilepinguga kinnisasi võõrandatakse 2014. aasta 2. jaanuaril, on uuel omanikul õigus leping üles öelda kuni 2014. aasta 2. aprillini. Kuid 2. aprillil lepingut üles öeldes on võimalik see lõpetada alles 2015. aasta 1. oktoobril. Tähtajalise rendilepingu sellise ülesütlemise korral vastutab rentnikule tekkinud kahju eest eelmine omanik. Oluline on tähele panna, et kui rendilepingu kohta on kinnistusraamatusse tehtud märge, ei ole uuel omanikul rendilepingu kolme kuu jooksul ülesütlemise õigust.  

Põllumajanduslik rendileping kaitseb rentniku

Põllumajanduslik rendileping peab olema korrektne, kuna sellest sõltub rentniku huvide kaitstus ja põllumaale jagatavate toetuste jätkumine.Rentnikule on oluline, et sõlmitud rendileping kehtiks ja tagaks maatüki kasutamise õiguse lepingu plaanitud lõppemise ja saagi koristamiseni. Puudulikud või puuduvad maa kasutusõigust tõendavad dokumendid võivad saada probleemiks ka toetuste taotlemisel. Enamlevinud ohuks on kohustus maksta tagasi kindlaks perioodiks ettenähtud toetus, nt keskkonnatoetus, kui uus rentnik ei jätka kohustuste täitmist.Võlaõigusseadus sätestab põllumajandusliku rendilepingu kohta mitmed erisused. Põllumajanduslik rendileping on sõlmitud põllumajanduslikuks tootmiseks määratud kinnisasja, selle osa või ettevõtte rentimiseks. Sellise lepinguga võtab rentnik kohustuse kinnisasja või ettevõtte põllumajanduslikuks kasutamiseks. Põllumajandusliku rendilepingu regulatsioonist rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Regulatsiooni ei kohaldata, kui maatüki suurus on alla 2 hektari.Olulisemad erisused seonduvad põllumajandusliku rendilepingu pikenemise ja lõpetamisega. Vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud tähtajalise rendilepingu lõpetamiseks peab üks pool teisele vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist teatama, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Vastasel juhul muutub leping tähtajatuks. Tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemine on aga võimalik vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldas vormis (näiteks e-maili teel) ning ülesütlemisest peab ette teatama vähemalt üks aasta. Selliselt üles öeldes saab lepingu lõppemise päevaks olla vaid 1. aprill või 1. oktoober. Rentnikul ei ole õigust lepingu lõppemise ajaks koristamata jäänud saagile, kuid tal on õigus nõuda saagi saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist.TASUB TEADA Rendilepingu koostamine

• Põllumaa rendileping ei pea olema pikk ja keeruline, kuid siiski tasub see korralikult läbi mõelda ning kaaluda ka õigusnõustaja kaasamist.• Oluline on, et rendilepingu sõlmimise ajal puuduvad kinnistu suhtes kolmandate isikute õigused, mis võiksid takistada kinnistu kasutamist.• Kasutatav kinnisasi tuleb lepingus võimalikult täpselt kirjeldada, lisades lepingule vajadusel ka maatüki plaani.• Rendilepingu sõlmimisel tuleb kontrollida kinnistusraamatust, kas lepingu sõlmija on ikka kinnistu (ainus) omanik ning ega kinnistusraamatusse ei ole kantud varasemat rendilepingut või muud maa kasutamist takistavat õigust. Rentniku huvides on sõlmitava rendilepingu kohta märke tegemine kinnistusraamatusse.• Kokku tuleb leppida rendi täpne suurus või selle arvutamise ja maksmise kord ning maatükilt saadavate põllumajandustoetustega, maamaksuga ja renditasult makstava tulumaksuga seonduv.Uuri lisainfot SIIT.

Autor: Siim Maripuu