Autorid: Äripäeva eriprojektide ja sisuturunduse üksus: [email protected], Ain Alvela • 6. oktoober 2020

Metsamaa omamises on selgelt kaks positsiooni – on juriidilise metsaomaniku ehk siis suure omaniku ehk firmametsa omaniku positsioon ja on ka väikemetsaomaniku positsioon. Kui esimese valduses on võib-olla tuhandeid hektareid erinevas kasvufaasis metsa kandvat maad, siis teisel võib üldse olla vaid mõnikümmend hektarit ja tema jaoks on juba suur asi, kui sellele õnnestub paar-kolm hektarit juurde soetada. Sellest tulenevalt on mõistagi erinevad ka strateegiad, millest lähtuvalt maaturul osaletakse.

Maa tasub kiivalt endale hoida

Lõuna- ja Kesk-Eesti erametsaomanikke esindava MTÜ Ühinenud Metsaomanikud juhatusse kuuluv Metsamaahalduse ASi juhataja Taavi Raadik ütleb, et Metsamaahalduse soetatava maa maht pole viimasel ajal enam kuigi suur, ehkki osta üritatakse ikka. Metsamaade ostubuumi õhutavad Eestis tema sõnul eelkõige Skandinaavia investeerimisfondid, mille tootluse ootused on kaunikesti pika vinnaga, aga mis ilmselt siis näevad meie metsadest suurt potentsiaali nii lähemas kui kaugemas tulevikus.

„Mulle tundub küll, et see, mis maade turul toimub, hakkab üha enam buumi meenutama – ostetakse, mida iganes, peaasi, et saaks maid omandada,” märgib Raadik. „Meie oleme kogu aeg väikemetsaomanikele rääkinud, et kui vähegi võimalik, siis ärge müüge oma maid maha. Sest ega metsa ja maad ju kusagilt juurde tule. Abi metsade majandamisel pakuvad nii Vestman, kui tegelikult kõik metsahaldamisega ja -majandamisega heaperemehelikult tegelevad firmad, samuti metsaühistud.”

Ta usub, et väikemetsaomanikku võiks motiveerida ka käesolevast aastast kehtima hakanud soodustus, mille kohaselt kasvava metsa või metsamaterjali müügist saadud summalt on 5000 eurot tulumaksuvaba.

Väikemetsaomaniku võimalusi maaturul ostjana osaleda, eriti lootuses sealt juba ütleme kümne aasta perspektiivis head tulu teenida, peab Taavi Raadik väikesteks, enam-vähem raieküpset metsa kandvate kinnistute ostjate seas võimutsevad suured ettevõtted. Kui aga kiire tulu ootust pole ja soovitakse investeerida oma laste või lastelaste jaoks, siis majandatud metsamaatükke võib olla saadaval ka väikeomanikule sobiva hinnaga.

Mis veel on viimaste aastate metsakinnistute hinna kujunemisele iseloomulik on see, et eriti kõrgesse hinda on tõusnud hästi ligipääsetavad raieküpse metsaga maatükid. Sest mets võib ju väärt puitu kanda, aga kui seda soojade talvede tõttu kätte ei õnnestu saada, siis pole sellel igaühe jaoks üldse suuremat väärtust.

Oksjonitel osalemine suurte pärusmaa

Tosinkond aastat Eesti turul olnud metsa- ja põllumaade haldamise ja majandamisega ning raieõiguse ostuga tegeleva OÜ Kinnistu kontrolli all on rohkem kui 22 000 hektarit maad, veidi üle poole sellest moodustab metsamaa. Ettevõtte klientide hulgas on maaostjaid Soomest, Rootsist, Inglismaalt, Iirimaalt, Taanist, Saksamaalt, Küproselt ning Luksemburgist. Aga ka Eestimaalt ja muidugi tehakse maatehinguid ka ise.

OÜ Kinnistu juhataja Mart Erik selgitab, et kui maa n-ö baashind on Eestis keskmiselt 2000 €/ha, siis metsamaa teeb väärtuslikuks eelkõige seal kasvav mets, mida on võimalik raiuda. Mida suurem kogus lähemate aastate jooksul on võimalik raiuda, seda väärtuslikum. Üks näitaja on muidugi ka maa boniteet, aga kui sealt ikka on mets äsja maha raiutud, siis ei pruugi ka see alati suuremat tähendada. Ja siis on muidugi veel maad, mida keegi ei taha ka eriti mingi hinna eest, selliseid maatükke nimetavad metsaärimehed laipadeks. Määra neile milline hind tahes, ostuhuvi puudub.

Mart Erik räägib, et suurem osa maatehingutest toimub kolme tüüpi oksjonite kaudu – reformimata riigimaa enampakkumised, mida korraldab maa-amet, RMK halduses oleva riigimaa müük, mida RMK mingil põhjusel enam ei vaja ning erafirmade oksjonikeskondade kaudu korraldatavad enampakkumised.

Maa-ameti oksjonitel pakutavate maade metsad on Eriku sõnul sageli takseerimata, alghind on võetud kusagilt kõrvalseisja jaoks laest, aga ju maa-ametil on selleks oma metoodika ning tõsised ostuhuvilised, suurte firmametsade omanikud, käivad neil kinnistutel ise takseerimas ja metsa kooslust ning väärtust hindamas. See kõik aga peletab nendelt enampakkumistelt eemale väiksema tegija, kes esiteks ei tea, mis pakutaval maal kasvab, teiseks pole tal nii palju teadmisi, et seda ise hindamas käia ja kolmandaks jääks ta pakkumistes niikuinii suurtele alla.

„Reformimata riigimaade müügi tempo on väga madal. Need on küll enamasti pikaajaliselt välja renditud, aga kuna ostuhuvi on suur, siis võiks neid ka aktiivsemalt müüa,” leiab Mart Erik. „Praegu on riigil laenuraha käes, võiks ju inimestele tööd anda, need maad ja metsad ära takseerida, korralikud dokumendid koostada ja müüki panna.”

RMK enampakkumised erinevad eelpoolkirjeldatuist selle poolest, et dokumentidest on täpselt näha, mida müüakse, eeltöö on tehtud ja ostuhuviline teab, mille peale oma raha pakub. Sama kehtib üldjuhul ka oksjoniportaalidesse müüki jõudnud maatükkide kohta.

Väikeomanik võib maad saada naabrilt

Mart Erik on seda meelt, et maa-amet peaks laskma oma müüdavate metsamaakinnistute takseerimised ikkagi ära teha, kusjuures lepingutesse saab ju kirja panna, et ostja maksab taksaatori töö lõpuks kinni, see hind – 15–25 €/ha – lisatakse lihtsalt lõplikule tehinguhinnale, asi oleks kõigi jaoks selgem ja keegi ei pea mingi ennustamisega tegelema.

Muidu on mõlema riigimaade enampakkumise tingimused sarnased, näiteks ostueesõigus on võimalik saada kõrvalkinnistul vähemalt pool hektarit metsa omaval piirinaabril. Ent ka siis võib tekkida konkurents, kuna tavaliselt on neid piirinaabreid, kes ostust huvitatud, mitu. Aga valdavalt on need ikka suurfirmad, mis sellel turul juba aastaid agaralt tegutsenud, eraisikust metsaomanikke kohtab oksjonitel osalejate seas haruharva. Nii ei näe ka Mart Erik vähimatki võimalust, kuidas väike maaomanik suudaks nendel oksjonitel suurte firmadega konkureerida. Jah, ta võib saada mõne juhusliku, täiesti mõttetu tüki, aga mitte sellist, kus majanduslikus mõttes tulutoov mets peal. Pigem võib ta mõne oma naabrist metsaomanikuga läbi rääkida ja saada sel moel endale metsaomandit juurde.

Ka Erik ei soovita üldjuhul oma metsamaad üldse müüa, aga kui see on siiski nõuks võetud, tasub seda tema hinnangul teha läbi mõne oksjonikeskkonna.

Igatahes ei tasu ostjat hakata mõne kohaliku lehe kuulutuse kaudu otsima, sest siis on enam-vähem kindel, et metsaomanik saab lüpsta.

Oma kodumetsa naljalt keegi ei müü

Umbes 500 hektarit metsamaad omava OÜd Metsaproff juhataja Rain Tulp peab ennast Eesti oludes pigem väikesepoolseks metsaomanikuks. Loomulikult, kui need ligemale 100 000 väikemetsaomanikku, kelle metsamaa suurus jääb alla 12 hektari, kõrvale jätta.

Aga võrreldes suurte firmametsade omanike ja haldajatega ollakse väikesed ning see on ka põhjus, miks viimasel kümnel aastal pole õnnestunud oma metsavaldusi märkimisväärselt suurendada – niipea, kui kusagil midagi sobilikku müüki tekib, löövad nood suured väikefirma lihtsalt hinnaga üle.

Suur osa maast jõuab turule riigimaade oksjonite kaudu, aga müüvad ka eraomanikud.

„Mina ütlen, et ärge müüge oma maad ära. Kuigi, eks need inimeste otsused ka sõltuvad paljudest asjaoludest. Kui ikka inimene on eakas, tal pole järglasi, kes metsaga tegeleks, eletakse juba kusagail linnas, siis võib ju ka müüa – inimene saab veel hästi pensionipõlve veeta,” arutleb Rain Tulp. „Väga palju müüakse lahustükke, mis ei ole seotud otseselt kodukohaga, mis asub kusagil kõrvalises kohas, kuhu on keeruline ligi pääseda ja millega inimesel otsest sidet ehk pole. Selliseid metsatükke, millel kusagil servas asub ka maja, kus ise elatakse, üldjuhul ei müüda. Lõppeks sõltub ikkagi kõik situatsioonist, aga üldjuhul ei tasu müüa.”

Tema sõnul on suurimad maa kokkuostjad praegu piiritaguseid investeerimisfonde esindavad kohalikud ettevõtted. Ostetakse palju ja üsna valimatult, põhikriteerium on metsamaa hea boniteet – valdavalt soovitakse osta I ja II boniteedi metsa, III boniteediklass ei ole enam atraktiivne, sest see ei ole enam tootlik metsamaa, valdavalt sookaasik. Ühesõnaga vaadatakse pika pilguga tulevikku ja tegelikult ei mõeldagi kiire raiumise peale. Fondidel raha jagub, seda keerutatakse mujal, ka tuluallikad on mujal, investeerimiste teravik on samuti teistel teemadel ning metsaraiet n-ö hoitakse kinni ja oodatakse materjali hinna tõusu turul.

„Ma olen ka oksjonitel käinud, aga väga keeruline on sealt midagi kätte saada. Ma mõtlen midagi sellist, mis sul pärast ära ka tasuks,” märgib Tulp. „Käibe tekitamiseks võid ju osta, aga pärast võid ikka miinustesse jääda.”

STATISTIKA: Metsamaa on kümnendiga neli korda kallimaks muutunud

Tehingud metsamaaga 2019 ja 2009. aastal.

•52,4% maatulundusmaa tehingutest tehti metsamaaga.

•Metsata metsamaa ostu-müügi tehingute (317 tehingut) läbi vahetas omanikku kokku 2754,1 ha maad, tehingute keskmine pindala oli 8,8 ha, keskmine hind oli 1268 €/ha (minimaalne 198 ja maksimaalne hind 2703 €/ha).

•Metsaga metsamaa tehinguid tehti kokku 1415, omanikku vahetas 10 961,4 ha maad. Enim tehinguid tehti Tartumaal – 138, kõige vähem Valgamaal – 29. Pindala poolest enim Pärnumaal – 1374,7 ha, vähim Põlvamaal – 313,9 ha.

•Tehingute keskmine pindala oli 7,7 ha, keskmine hind 4711 €/ha (minimaalne 142, maksimaalne 23 872 €/ha – Võrumaal, Setomaa vallas).

•Võrdluseks: 2009. aastal tehti Eestis metsaga metsamaaga kokku 1439 tehingut, omanikku vahetas 14 701 ha maad. Keskmine pindala oli 10,2 ha, tehingute keskmine hind 1188 €/ha (minimaalne 119 €/ha ja maksimaalne 10 328 €/ha – Järvamaal, Türi vallas).

_{Allikas: maa-amet}

Uuri täpsemalt www.landcredit.ee